相続した不動産の売却について

相続不動産の売却について

 


相続した不動産が「空き家」になる場合には、
お早目の売却をお勧めします!


 

相続人が、相続した不動産に引き続き居住する場合には、特に問題はありません。

しかしながら、その不動産に誰も居住しない(空き家になる)場合、そのままにしておくと、様々な問題が生じる可能性があります。

相続不動産は、相続人にとっては、生まれ育った実家であることもあり、手放すには忍びないお気持ちがあると思いますが、維持コストや税金の観点から、お早目(例えば、一回忌の後)に売却されることをお勧めいたします。

お早目の売却をお勧めする2つの理由

昨今、「空き家問題」がクローズアップされています。

そして、空き家が発生する最大の要因は、「相続」と言われています。

そのため、空き家の発生を防ぐための制度がいろいろありますが、早期売却をお勧めする理由は主に2つあります。

1.相続から3年以内に売却した場合、
譲渡所得税の特例(3,000万円特別控除)が使える場合があります!

譲渡所得税の特例

不動産を売却して、利益が生じた場合(「購入価格」より「売却価格-譲渡費用」の方が高かった場合)には、原則として「譲渡所得税」がかかります。(所得金額の約20%)

しかしながら、一定の要件の元に、相続によって取得した居住用の空き家を譲渡(売却)した場合には、「相続によって取得した居住用の空き家を譲渡した場合の特別控除の特例」として、「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されます。

3,000万円特別控除の要件

3,000万円特別控除の主な要件は以下の通りです。

  1. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
  2. 区分所有建築物(マンションやテラスハウス)ではないこと
  3. 相続開始の直前まで被相続人のみが居住していたこと
  4. 相続時から譲渡時まで、事業・貸付・居住の用に供されたことがないこと
  5. 売却時に、新耐震基準を満たしていること、又は更地にしていること
  6. 平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間で、かつ相続時から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
  7. 譲渡価額が1億円以下であること

昭和56年5月31日以前に建築された家屋は、値段がつかないことが多く、買主が解体費用を負担することを条件に、現状そのままで売却するケースもありますが、売却前に売主が家屋を解体し、更地することで、3,000万円の特別控除を受けることができます。

また、この特例を受けるためには、簡単に申し上げますと、「相続時から3年以内に売却する」必要があります。

譲渡所得税が発生しない場合(購入価格>売却価格-譲渡費用)には特に考慮する必要はありませんが、譲渡所得税が発生する場合(購入価格<売却価格-譲渡費用)や、購入時の売買契約書が見つからない場合(この場合には、原則として購入価格は売却価格の5%とみなされます)には、お早目の売却をお勧めいたします。

2.空き家をそのまま放置していた場合、
「空き家対策特別措置法」による措置を受ける可能性があります!

空き家対策法

昨今、テレビ等でも話題になっている、空き家対策特別措置法(空き家法)は、平成27年5月26日から完全施行されています。

「空き家法」の目的は、空き家の老朽化による、倒壊や飛散による被害・衛生上、景観上の影響・不法侵入や道路交通上の問題を防ぐことにあります。

そこで、市町村は空き家の調査を行い、特に対策が必要な場合には、「特定空き家等」とみなし、主に2つの措置が講じられます。

空き家の解体通告・強制対処

「特定空き家等」にみなされると、まずは家屋の解体や修繕等の「助言・指導」が行われます。

それでも改善しなければ、猶予期限を付けて「勧告」されます。

「勧告」にも従わなければ、猶予期限を付けて「改善命令」が出されます。

「改善命令」の猶予期限までに改善を完了できなかった場合には、「強制対処」(強制的な「改善」)が行われ、その「改善」の費用は所有者(所有者が亡くなっている場合には相続人)に請求されることになります。

固定資産税特例対象からの除外

市町村から「勧告」があると、住宅用地における固定資産税の特例から除外され、土地の固定資産税が最大で4.2倍にも増額されます。

「空き家法」については、比較的築浅の「きれいな」空き家には適用される可能性は低いと思われますが、それでも長期間放置しておくと、「特定空き家等」とみなされ、忘れた頃に様々な措置が講じられる可能性があります。

居住する予定のない空き家は、やはり早めに売却した方が良いでしょう。

相続不動産の売却も当センターにお任せください!

相続不動産の売却を当センターにお任せ頂く3つのメリット

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当センターの代表は、相続に精通している行政書士であるとともに、不動産売買に携わる宅建士であり、宅建協会の認定資格である「不動産キャリアパーソン」資格者でもありますので、相続手続きのご相談の段階から、相続不動産の売却についてもご相談に応じることができます。

例えば、相続不動産を売却する予定がある場合には、遺産分割協議の内容(誰がどのような形で不動産を相続するか)についても検討する必要がありますが、当センターでは、不動産の売却を前提とした遺産分割の方法をご提案することも可能です。

また、相続不動産の売却をご希望のお客様につきましては、引き続き当センターの関連不動産会社にてサポートさせて頂きますので、スピーディーなサポートができますし、わざわざ別の不動産会社を探して頂く手間もかかりません。

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不動産の売却には、様々な手続きが必要です。

例えば、不動産売却によって所得が生じれば、譲渡所得税の申告が必要ですし、物件によっては確定測量や境界確定が必要になる場合もあります。

このようなケースでも、当センターの提携税理士・土地家屋調査士等がサポートいたしますので、どのような手続きでも、ワンストップで対応することが可能です。

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相続不動産の売却に際しましては、売却を急がれるケースや、時間がかかっても良いから出来るだけ高く売却したい等、様々なご希望があると思います。

当センターでは、相続人様のお考えや、物件の状況等をしっかりお伺いし、相続人様=売主様に最適なご提案をさせて頂きます。

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